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三四线房地产重新火热:去库存效果明显 棚改刺激需求
类型:城市规划  日期:2018-03-06  浏览:239 次  评论:查看评论

2018年的春节除了年夜饭、春晚等传统项目外,还有一个话题成了大家讨论的大热点,那就是三四线城市飞涨的房价。最近几年,一线城市飞涨的房价早已是众所周知的焦点,但与很多人心目中“三四线城市楼市不景气”印象不同的是,这些城市的房地产市场似乎也在悄悄升温。    2017年,全国房地产销售金额达到13.37万亿元,占GDP比例高达16.3%,比2015年提升了3.62个百分点。    而在这些城市中,一线城市因为严格调控,市场已相对降温,二线城市经过一波飞速发展后,也陆续走上限购的道路。而此时,三四线城市的迅猛势头逐渐开始吸引众人的眼球。    那么三四线城市的房价为何出现跳跃式增长呢?人们买房的钱从哪来?哪些房企从中受益?各房企在三四线城市有着什么样的计划?这种增长趋势能维持多久?《投资者报》记者近日研究了相关数据,以期对这些问题做一些解答。拉动去库存效果明显    2017年,三四线城市房地产市场相较于全国来说,表现如何呢?    丁祖昱曾于2018年初称:“楼市市场格局2017年发生了特别大的变化:2017年一季度,一线城市成交面积占比为5.2%,二线城市成交占比34.7%,三四线城市成交占比为60.1%。而到了2017年9月份,一线城市成交占比2.4%,二线城市下降到30.9%,三线城市却增加了。“    而数据显示,单是2017年上半年,三四线楼市成交面积占全国商品房成交面积比例已上升到75%,较去年增加13个百分点。    所以从总体上来看,2017年,弱二线、三四线城市继续轮动式上涨,继续为全国楼市“添柴加料”。    回想三四线楼市曾经因盲目扩张,楼市库存成了一个大问题,有些城市一度陷入“鬼城”的尴尬境地。因此,自2015年11月以来,中央就提出了地产去库存策略,那么,这一波三四线城市的楼市升温,从去库存效果方面表现如何?    据国家统计局数据,2017年年底,全国商品房待售面积为58923万平方米,同比下降15.3%,其中住宅待售面积同比下降25.1%。在研究院发布的《2017~2018年度全国房地产市场报告》中,截至2017年年末,全国商品房去化周期接近2012年低位水平。    虽然整体库存情况有较大缓解,但是,不同城市去库存情况仍然区别较大。在业内看来,当前三四线城市房地产库存存在区域结构、产品结构上的分化。    一些三四线城市因过去盲目开发,去库存压力仍然较大。比如据媒体报道称,安徽金寨县房管局局长郝兵说,当地对在县城购房户实行购房补贴,但全县商品房库存依然高企,还面临着销售降速的困难。    而一些三四线城市楼市从库存积压变成了房价上涨,转而调控房价。在2016年前后,全国100多个城市密集出台政策去库存,包括购房补贴、税费减免等多种形式。而2017年以来,包括江苏镇江、浙江嘉兴、安徽芜湖等三四线城市,取消了“购房补贴”政策;山东东营、聊城、潍坊、广西柳州、安徽芜湖等城市则加入限售、限价行列。    一些城市还在2018年春节前后加紧调控。2月11日,海南三亚市发文要求加强商品房销售价格备案管理;13日,山东淄博市发布房地产调控政策,提出部分区域实施限房价、限转让。    未来,因城施策、精准调控越来越重要。房企在三四线“攻城略地”    三四线房产市场日益升温,那么,对于房企来说又?意味着什么呢?是怎样影响了它们的布局计划?是否获益更多呢?如果获益,哪些房企又是其中的大赢家?    首先,从销售面积来看,2017年的销售面积主要是三四线城市贡献的。就地产业整体情况来说,以北上广深为主的一线城市当月成交面积占比自2016年以来持续下滑,从5%降至2.2%。二线城市销量也在下滑,统计的32个二线城市住房销售面积比重从36%降至31%,只有三四线城市的销售面积占比在持续上升,600个三四线城市的销售面积占比从60%上升至67%的历史高位。    其次,从整体销售额来看,据地产咨询公司发布的2017年中国房企销售报告,碧桂园、万科和恒大位列前三,都在今年突破了5000亿元的销售额。2016年,它们才突破3000亿元,一年时间每家都上涨了六成以上。2017年,中国地产前十名的销售额加起来达到3.2万亿元,较2016年多卖了1万亿元。对于这些业绩,较弱二线和三四线城市贡献度最大,而热点一二线城市在严厉的政策调控下成交规模明显缩减。据数据,2017年50家百亿代表企业布局在二线及三四线城市业绩贡献占比分别为61.2%和18.2%,较2016年增长5.4和1个百分点,一线城市则下降6.3个百分点。    其中又有哪些三四线城市最受青睐呢?据监测,50强房企最青睐的三四线城市是佛山、无锡、常州、嘉兴、绍兴、惠州、南通、东莞、昆山、烟台、珠海等。    对于具体房企来说,2017年房企销售冠军碧桂园向来在三四线城市布局广泛,在此轮行情中受益也颇大。据其2017年上半年报告披露,公司超过六成的合同销售额来自三四线城市,达近2000亿元。公司最大几笔住房销售合同来自镇江句容、兰州城关和沈阳于洪。    不过,也有投资者提出疑问,若据数据,三四线城市业绩贡献占50家百亿企业业绩18.2%,而二线城市业绩贡献比占到了61.2%,是否意味着楼市挣钱还是主要靠二线城市呢?这些二线城市是否包括热点二线城市?较弱二线城市又有哪些?虽然三四线楼市活跃,那么毛利率怎样呢?有业内人士称,从多家规模房企披露的数据来看,一二线城市项目毛利率明显高于三四线城市。而这些问题值得更加深入地研究。拿地向三四线倾斜    除了从销售这一链条终端因素考察,从拿地方面来看,房企们在三四线城市的表现又如何呢?    据数据,2017年,50家代表房企招拍挂拿地金额高达22420.3亿元,同比增长74.4%;拿地面积37546.7万平方米,同比增长81.4%;受结构调整影响,拿地楼面价均值为7778.4元/平方米,同比减少19.1%。    从拿地结构来看,大型房企的拿地重点正在向三四线城市下沉,去年50家代表房企在三四线城市的拿地面积同比增加145%,楼面价同比增长53.9%。数据显示,2018年首月,销售金额前50房企的新增土地面积中,三四线城市占到55%。    且就拿地耗资来看,各房企仍然堪称大手笔。数据显示,2017年全年,碧桂园的拿地金额约为2645亿元,万科约为1844亿元,保利约为1461亿元,恒大约为1319亿元,中海地产约为1152亿元。    这5家房企拿地金额均超千亿元门槛,合计8421亿元,占统计样本50家代表房企的33.2%。它们同时也均是2017年房企销售金额的前十强,碧桂园、万科、恒大更是TOP3。    如此看来,尽管房企融资渠道收窄,资金成本越来越高,众多房企在拿地方面还是相当迅猛。    出现这种情况的原因是什么呢?有专家认为,这跟逆势拿地土地成本较低有关。虽然土地储备的货值不会在当期销售结算中体现,但将会成为公司未来两三年甚至更远期的业绩支撑。逆市拿地,土地成本更低,谁屯得越多,未来胜算也许就更大,这也往往是房企弯道超车的决胜之道。    不过,房企虽然在“攻城略地”上甚为火热,但拿完地后,具体施工、建造新房方面并没有太大兴趣。有专家认为,这是因为虽然三四线楼市一度火热,但在房地产调控收紧和房地产库存依然高企的背景下,房地产开发商对楼市依然悲观,即使2015年以来房地产行业量价齐升让房企资金相对宽裕,且为了竞争它们也要继续扩张和拿地,令房地产拿地和新开工面积都有上升(若1年内未开工则需缴纳20%闲置费用),但施工面积从数据来看一直保持平稳,自2016年9月以来一直保持在3%左右(2.9%~3.4%)。专家认为,施工面积稳定,拿地和新开工面积上升,表明房地产企业只是加快了链条上端的投资进度,但没有更激进地建造更多房子。房地产企业基于对未来房地产市场长期预期悲观,想要在三线销售不错的情况下,赶快消化库存。棚改计划刺激需求    三四线楼市升温、房企涌入,也许很多人会疑惑,三四线城市相对来说经济并不发达,对外来人口的吸引力也有限,这一轮房价大涨的趋势是如何形成的呢?这其中有一个非常重要的因素,那就是近几年政府大力扶持的棚改计划。    所谓棚户区改造是改善困难居民居住条件一个很重要的手段。棚户区的范围主要包括城市棚户区、国有工矿(含煤矿)棚户区、国有林区棚户区、国有垦区危房等四类,很大部分也就是人们常说的城中村。    而自2005年首次提出棚改政策以来,我国的棚改工程越来越火热。2005年至2007年从东北三省率先大规模推行棚改,让200多万居民全部迁入新居。2008年至2012年,棚改开工1260万套。2013~2014年新开工棚改820万套    而2015年6月,国务院提出棚改三年计划,计划在2015~2017年棚改新开工1800万套。截至2016年年底,我国已开工改造各类棚户区住房3287万套,改造面积超5000万平方米。到了2017年则计划新开工600万套,且2017年5月,国务院再次提出棚改三年攻坚计划,计划在2018-2020年棚改新开工1500万套。2017年年底,又提出2018年计划新开工棚改580万套,比预计又多了80万套。那么棚改政策又是怎样具体推动三四线房价的呢?原来在棚改过程中,有两个政策非常重要,即PSL和棚改货币化。PSL即商业银行向央行抵押优质债券等资产来获得贷款,再发放给棚改居民。2016年5月,这笔款项有6459亿元,而到了2017年12月,已增至26876亿元。    而棚改货币化就是指危房改造中产生了大量的拆迁,需要安置住户,以前的模式是拆房还房。而棚改货币化安置,就是拆一套房子,政府直接发钱给拆迁户,然后去城镇自己买房。    这两项政策的实施,也意味着,大量棚改区居民拿到了央行间接发放的资金,进而大大刺激了当地的市场需求,大量库存房也卖出去了,实则是三四线城市去库存的一项重要手段。    棚改货币化安置在近几年得到了大力推广,2014年所占比例才只有9%,而到了2016年则进一步跃升至48.5%,2017年这一比例达到50%,按照计划,2018-2020年,货币化安置比例将达到60%。    此外,发放棚改补贴的力度也非常大,有媒体报道称,如温州2017年中提出的棚改补贴政策下,补偿金比原来提升了30%-50%。    而在全国所有棚改区中,属于三四线城市的区域就占到87%。这些三四线城市中拿到大量拆迁补偿金的人,成为了房产需求大增的重要推动者。    据相关数据,2014~2016年,通过棚改货币化安置分别去商品房库存3800万平方米、1.5亿平方米和2.5亿平方米,分别占当年商品房销售总面积的3.2%、12%和16%。2017年棚改货币化安置去库存超3亿平方米,带动销售约21%。    当2017年棚改货币化安置比例分别为50%、60%、70%时,分别去化库存2.5亿平方米、3亿平方米和3.5亿平方米,对商品房销售面积分别拉动0.3个百分点、3.6个百分点和6.8个百分点。    不过,棚改货币化安置对销售影响较大,但对投资炒房影响较小。2017年棚改安置房投资占当年房地产总投资或不足2.5%,2016年占3.3%。    由此看来,对于投资者来说,2018年自己家乡房价是否会飞涨,要看看自己所在省份政府发布的新的棚改计划以及央行PSL的增长量。比如2018年,山东省棚改计划最高,达69.9万套。而山东各市中,日照的棚改力度最大,达86000套。除此之外,新疆棚改力度也不小。浙江省2018年共计划棚改改造23.7万套,其中温州占比最高达40%,有92815套。这些城市的房价在2018年会表现如何?在这些城市布局更多的房企将表现如何?对其中上市房企股价又有何影响?值得投资者更多关注。三四线楼市温度能延续多久?    而除了棚改进程刺激需求以外,还有哪些原因,导致三四线楼市升温、房价增长呢?    首先是新增的城镇人口要在城市里安家置业,而三四线城市所在区域往往城镇化率还有较大成长空间。从数据来看,中部地区城镇化率50%-60%,西部地区城镇化率30%-50%,仍有较大成长空间。其次,从人口流动来看,有些地区人口开始回流,且有很多在外工作的人员因大城市房价挤压开始选择返乡置业。从人口流动趋势看,中西部的安微、广西、四川人口已开始出现大规模回流。此外,跨市流动变多,向省内更发达城市流动趋势增长。据国家卫计委发布的《2017中国流动人口发展报告》,近6年,省内跨市流动的比例在上升。    再者,是各个城市随着投资配套的落地及人口的聚集,往往会进入不同的扩张阶段,会出现中心区域迁移升级、高档小区建设。这也吸引了很多居民住房升级,从而刺激了房地产市场。    不过,三四线楼市房价和火热度能延续多久?后续是否能得到更多支撑?这也是很多投资者担心的问题。据有关专家计算了城镇居民购房开支占其收支结余的比例,得出截至2017年上半年,居民的购房负担率已达83%,也就是说超过8成的收支结余用于买房。当地房价是昙花一现还是有所支撑,与当地居民收支结余能否提升、工业盈利能力都有很大关系。此外,棚改政策在2020年之后是否会放缓?棚改资金能发放到何时?也是一个值得关注的重要因素。

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